不動産サイトとリスティング広告。

いわゆるリスティング広告について少し見直し中なのでその件を。

American Agriculturist, Dec. 1877 © by bunky

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1. SEOだけで一定のアクセスは欲しい。

不動産サイト立ち上げ当初、まずはSEOだけでできるだけアクセスが取れるようにしたい、と考えました。広告宣伝費をどう抑えることが出来るかが非常に大事だと考えていたからです。

とはいえ、SEOの知識が特にあった訳ではなかったので、主にネットで基本的な情報を読み漁りました。今でもごくごく基本的なことしか知識はありません。

※ SEOについての知識を増やそうとする時色々なサイトを見る事も多いと思うのですが、個人的にはGoogle のヘルプ(又はその内容を解説したもの)を読むのが確実だと感じています。私のような素人が色々枝葉末節を追いかけはじめるとグチャグチャになって、本末転倒的なことをやり兼ねないと思うので。もちろん、他にも参考になるものはたくさんあるのですけどね。

ただ、当初から商圏をかなり狭く設定することにしていたので、検索結果における競合はあまり多くなく、基本だけ押さえて様子を見ようという考えでした。もっとも、開業時には、集客の唯一の窓口だとも考えていたので、結果が出るまでは何でもしつこくやろうと決めてはいました。

それで、店名やサイト名、その他もろもろに至るまでSEO上の効果を考えて設定しました。中にはどうでもよいことまで含まれていた気はします(苦笑)。ただ、それくらいそこを意識していたということです。

結果としては、「駅名(エリア名)+賃貸」でGoogle検索結果1ページ目に現れるまでに約2ヶ月を要しましたが、その後少しずつ順位を上げ、現在は4位です。2位や3位に上がった時期もありましたが(1位はなし)、自社HPより上位表示されているのはいずれも不動産ポータルなので、細かい順位は気にしていません。

ちなみに「駅名(エリア名)+不動産」では2位(1位は不動産ポータル)。「不動産」というキーワードは意識はしていたのですが、圧倒的に「賃貸」の方を重視していたのですけどね(苦笑)。「賃貸」の方が競合性が高いということなのでしょう。

いずれにせよ、キーワードの駅名(エリア名)自体が競合性が低いです。

上記のキーワードからのものがアクセスの多くを占めていますが、実際のアクセスには「物件名」や、「町名+賃貸」のようなものもそれなりに含まれています。ですから、個別の物件ページのタイトルはこれらを意識するようにしています(但し、町名などは多数の物件で重複することになるので、例えば「町名+賃貸」というタイトルではなく、個別にタイトルをオリジナルにするようにはしています)。これら細かいキーワードの組合せからのアクセスに力を入れた方が良いのかな、とも思うのですが、これ以上の細かい施策は時間的に無駄な気もしていて今は放置です。

2. リスティング広告

狙ったキーワード自体、検索数の多いものではないので、検索順位が上位に来ても、ホームページへのアクセス絶対数は少ないです。それでも、検索10位あたりと3位4位あたりではやはり目に見えてアクセス数は異なりました。やはり、検索結果画面ですぐ見えるか、画面下部に隠れるかの違いは大きいと思います。

ただ、繁忙期を目の前にしてより多くのアクセスを得たいと考えて、リスティング広告を出しはじめました。上の狙ったキーワードで検索10位あたりに来た頃です。具体的にはGoogle Adwords を使いました。検索順位が上がるまでの補助的な意味と、周辺エリア・駅名など、SEO施策が追い付かない(カバーしきれない部分)のを補助する意味でです。

当初は、「駅名+賃貸」のような、そもそもSEO上最優先としていたキーワードでも出稿していたのですが、これらキーワードでの検索順位が上がってからは、これらの出稿は外しました。本来費用のかからないアクセスまで有料の方に流れてしまう可能性が高いと考えたからです。

また、Adwords はあくまでも補助的に使い、サイトへのアクセスが一定数どこかで全部とりやめてしまえれば、とも考えていました。タイミングをはかっていたのですが、なかなか外せません。

アクセス数自体が減ることは構わないのですが、Adwords からのアクセスのコンバージョン率が高いため外せないのです。

考えてみればAdwordsに出稿しているキーワードは、賃貸物件を探している人を念頭に置いたものなので、他キーワードよりコンバージョン率が高くなるのは当然と言えば当然だと思います。ただ、Adwords からでないと流入してこないキーワードも含めてコンバージョンに繋がっているので、なかなか外せません。他の指標、直帰率・滞在時間・ページビュー数などもともに高いです。つまり一定の効果はある、ということですよね。

そもそもこの業界の経験がないため、1件の名簿を取るのにいくらの費用まで許容できるか、わかりません。賃貸と売買とでは異なるでしょうし。今は、全体の売上・費用の中で考える(というより適当に決めているだけとも言えますが)しかありません…。

設定するキーワードやクリック単価の上限、一日予算の上限など、自ら設定できるので、他の媒体に比べて工夫によって費用対効果を最大化することが可能だとは思ういます。ただ、もう少し細かく見ていかないと本当に無駄なくやれているかどうかわからない気もします。

※ ちなみに、Adwords におけるクリック単価や表示順位(あるいは表示されるかどうか自体)は、キーワードとページの関連性や、ページの利便性など、Google のアルゴリズムに従ったページの評価に左右されます。詳しい仕組みは語れませんが、結局SEOと共通する部分が多いと思います。そういう意味では、Adwords との関係でもサイトのSEOは広告費節減の意味があると言えると思います。キーワードとページの関連性が薄いと、クリック単価上限をかなり高くしないと広告表示されなかったり、されても下位表示になってしまう、等になりかねないからです。

3. Yahoo はどうする。

上に書いた通り、リスティング広告の利用は現在Google Adwords だけなのですが、Yahoo のスポンサードサーチをやっていない理由が特にあるわけではありません。

強いて言えば、予算に限りがあること、Google Analytics など既にSEO用に使っている他のツールと連動させやすいので最初様子を見るのに良いと思った、などの理由です。

(※ ちなみにSEOはGoogle のみを対象としています。YahooはGoogleの検索アルゴリズムを採用しているので、検索順位は同じです。他の検索エンジンはシェアが低いので意識していません。)

日本は欧米と異なり、Yahoo のシェアが依然高いので、Yahooのスポンサードサーチへの出稿は当然検討対象ではあります。ただし、あまり少ない予算を細かく分散しても効果が弱まってしまうので、予算を上積みする方が良いかなと思っています。最近ATBBの利用方法を見直して費用を減らしたのでそれをまわそうかな。この他にも、スマホを意識するとGoogle、年齢の高い層を狙うならYahoo なんて考え方もあるかも知れません。

4. リスティング広告は結構良いと思う。

リスティング広告は、クリック課金の成果報酬型広告である点、設定をリアルタイムで広告主がコントロールできる点、始めるのも停止するのもすぐに出来る点、などの点では、他の媒体にないメリットはあるなあ、と思います。良く考えてやれば、予算管理もきちっとできます。

成果報酬型と言っても、「クリック」課金なので、コンバージョンに繋がっているかどうかは別問題です。しかしそれもAnalyticsと連動させて検証すれば明確に把握でき、費用対効果をきっちり把握できるというのは大きいです。

さらに、ある程度の規模の会社になると、専門部署だけがリスティング広告の設定画面に入れるという場合も多く、現場の声がすぐに反映されないなんてこともある気がするのですが、私のような一人でやっている零細企業は、「すぐに変えられる」というメリットを最大限活かせます。このメリットは私にとっては非常に大きいです。

ただし、ウチのような零細は、競合ひしめくクリック単価の高いキーワードには手を出さず、単価が低く効果的なキーワードを探す努力はやはり必要で、これをしないと、コンバージョンに繋がらないのにあっという間に予算を使い果たしたり、逆に全く広告がクリックされなかったり、ということになります。

逆に言えば、ホームページとの関連性が高いニッチなキーワードを見つけることが出来れば、低予算で効果的な広告を出すことが出来ると思います。そういう意味では、うちのような零細企業にはぴったりの媒体だと思います。SEOでもリスティング広告でも、不動産関連は大手や不動産ポータルに独占されている感はありますが、彼らでも全部のキーワードに施策をし広告費を払うことは不可能で、零細にもチャンスのある領域だとも思います。

 

 

まとまりのない感じになってしまいました。機会があれば改めてリスティング広告に突っ込んでまとめてみたい気もします。今日は結局、Adwords も外せないし、スポンサードサーチも検討する、という話になっちゃいました(苦笑)。

今後、ネット以外でも広告が必要になってくると思っていて、コストは増えると思うので、チマチマやっていくしかないのですけどね。

 

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griffin

グリフィンです。不動産業もWordPressも関わるようになってまだわずか。それを差し引いてお読みください。コメントはお気軽にどうぞ。

2件のコメントが “不動産サイトとリスティング広告。” にあります

  1. タイトルに物件名を入れるのはとても効果的ですよね。
    ポータル等で知った情報を物件名で再度検索をして詳しく調べる、
    というユーザーの行動が増えてきているので、
    そこで検索上位に表示させることができれば
    よりアツいお客さんからの反響が見込めることになりますし。

    このことに気づいている会社もだいぶ増えてきていますが、
    地域や競合によってはまだまだ有効な手法だと思います。

    リスティング広告における反響単価について、
    私の経験のみのお話になって恐縮ですが、
    売買:10,000円 賃貸:3,000円
    がひとつの目安です。
    が、地域差や他社との競合具合によって大きく変動するため、
    グリフィンさんがやられているように、
    成約率等を考慮し、許容できる広告予算を逆算して
    その予算をターゲットとして調整していくことが
    経営的には健全なのかもしれないですね。
    それがまた難しいんでしょうけど・・・(*_*;

    GoogleAnalyticsでGoogleとYahooからの流入比率も見られるので、
    それをみながら予算配分を検討するというのもひとつの手ですね。

    1. 反響単価の目安、とても参考になります!ありがとうございます。

      (根拠もなく)想像していたのより安く、やはりリスティング広告はコスパが高いのかも、と思いました。

      反面、現状の我が社の反響単価はちょっと高いのかな、と思います。今はATBBに少し使っているだけで他に広告予算を使っていないので、自分としては許容範囲額なのですが、工夫・改善の余地がまだまだありそうです。

      売買サイトも立ちあげる予定なので、ちまちまですが、Yahooも含め色々試してみようと思います。

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