簡易試行版の掲示板です
各記事へのコメント欄だとぴったり来ない事柄を書いて頂いたり、読者間での交流もして頂けたらいいなあ、と掲示板のページを作りました。気軽に書き込んで頂けると嬉しいです。WordPressのコメント機能をそのまま流用した簡易試行版ですので、使い易いとは言えませんが何卒ご了承ください。
（コメントが多くなったのでページを分けました（2015.3.10）。「古いコメント」のリンクからご覧ください。）
ご利用方法
- 新しくトピックを立てる場合は一番下の「コメントを残す」から発言して下さい。下の「今すぐ新規の発言をする」ボタンを押すと一番下あたりに飛びます。
- 新しいトピックほど上に表示されますが、返信の新旧では並び替えされません。
- トピックへの発言は、そのトピックの最初の発言右下にある「返信」ボタンを押して発言してください。
- スパム防止のため、漢数字混在の数式に答える必要があります。
- 個人ブログの一部ページに過ぎないので、掲示板利用規約のような大げさなものは設けていません。しかし、他者や特定企業への誹謗中傷、明らかな宣伝行為、その他公序良俗に反する書き込み等、管理者（グリフィン）の判断で連絡なく発言を削除する場合があります。また、各発言について管理者は責任を負いませんので、予めご了承ください。また、予告なく掲示板自体を取り止める場合もありますので予めご了承ください。
※ 最下部のコメント入力欄あたりに飛びます。
※ 発言に対する返信は各トピックの最初の発言右下の「返信」ボタンから発言してください。
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はじめまして フィアロッソといいます
今悩んでいるので相談に乗ってくれませんか？
完成前の新築アパートを問い合わせて、同じ間取りの別の部屋を見てその後すぐに完成前の新築アパートも見せていただき、信用できそうだったのでその日に契約しました。
契約時に家賃引き落としの機械に説明無しにカードを通されたので「少し怖いね」と言うと完成後にまた見に行きましょうとなりました。
完成後見に行き、部屋に入ると10秒もたたないうちに「もう、大丈夫ですか？」と言われたんです。
この「もう、大丈夫ですか？」のタイミングはどう思いますか？
私は「まだ見てないのに、なんでだよ」と思いながら不機嫌なまま早めに見ました、もう不信感でいっぱいです
しかしもしかしたら3回目の内見だし、契約後だし、で不動産業界では常識なのか？俺の方が間違っていたのか？とその後悩みまくってます。
もうすぐ鍵渡しなのでなんとか不信感をなくしたいのです。
フィアロッソさん、こんにちは。
取り込んでいてお返事が遅くなりすみません。もう鍵の引き渡しを受けましたかね。
お話の内容だけでは、その不動産屋さんが信用できるかどうかは正直わかりません。まあ、入室１０秒後に「もう、大丈夫ですか？」は早すぎるでしょうけど（苦笑）。なかなか難しいのですが、態度が抜群に良ければ信用できるというものでもないですし。
まあ、３回内見案内してくれているわけですし、お部屋が気に入り、契約内容にも問題がないなら、契約も済んでいることですし、あまり気にせず、新生活を楽しまれる方向でお考えになってはどうでしょう。
良いお引越しが出来ますようお祈り申し上げます。
グリフィンさん
こんばんは。返信が遅れてしまい申し訳ございません。
先日はアドバイスありがとうございました。
無事なんとか解決しました。知り合いの伝手で見てもらう事ができました（原因も聞きましたが無能な私には
理解があまり出来ませんでしたがグリフィンさんからのアドバイスと同じような原因だったと思います。。）
グリフィンさん入院中だったそうですね。繁忙期に入院とはかなり大変だったと思いますし
収穫期にアクシデントがあった事は想像するだけでも悔しいですね。今後もお体を大事になさってください。
引き続きブログ応援しております。
タカさん、こんばんは。
うまいアドバイスが出来ず、心配していたのですが、解決して良かったです。
自前で運営するのはトラブルがあった時が大変ですよね。頼れる方がいて何よりでした。
この時期に入院は結構痛かったです。この後も入院がありますし。でも、くよくよしても仕方ないので、もう気持ちとしては割り切っちゃいました。お金のことは割り切れませんが（苦笑）。
完全復活したらバリバリ行きます。
タカさんも頑張ってください。
グリフィンさん
こんにちは。お久しぶりです。以前に質問させて頂きましたタカです。
何度もすみませんがどうしても解決できない事がありもしできれば質問させて頂きたいのですが。。。
以前はBizVektorを使用していたのですが最近からtwenty elevenにテーマを変えて不動産プラグインを使用して
サイトを作成していたのですがログインができない状態となっており悩んでおります。
通常通りユーザー名とパスワードを入力しても「HTTP ４０３ アクセス不可 webサイトによって
このページの表示を拒否されました」と出てしまいます。
テーマはtwenty elevenでパーマネントリンクはデフォルトにしております。
プラグインは
Fudousan Plugin
Acunetix WP Security
Akismet
Contact Form 7
TypePad 絵文字 for TinyMCE
wp-jquery-lightbox
WP Multibyte Patch
を利用しています。
これは何か設定に間違いがあるのでしょうか？それともプラグインで使用してはいけないものを
使用しているのでしょうか？色々サイトを探しても解決に至らずに質問させて頂きました。
もし何か考えられる原因があるようでしたら教えて頂けると幸いです。
お忙しい所なんどもすみません。。
タカさん、こんばんは。お困りですよね。
色々ググられているとは思うのですが、まず最初に借りられているレンタルサーバーのサポートページをご覧になることをお勧めします。私は同様の症状に当たったことはないので正直わからないのですが、恐らく良くある症状だと思われ、何か出ているのではないかと思います。レンタルサーバー独自のWordPressへの攻撃防御機能との関係かも知れないので、ググるよりも解決が早いかも知れません。
それから、アドバイスする自信は全くないのですが、怪しいのは.htaccessファイルのような気もします。FTPでWordPressインストールフォルダに（たぶん）ある.htaccessファイルの内容を確認してみてはどうでしょうか。
いずれにせよ、これくらいしかわからず、お役に立てずすみません。
グリフィンさん
書類の流れやお金の流れについて教えて頂き
ありがとうございました。
とても分かりやすかったです。
併せて素人の自分みたいなものにも相談できる
このような有意義なブログがあったことに
とても感謝いたします。
今後もグリフィンさんのブログ楽しみにしています。ありがとうございました。
はじめまして。前田と申します。
今月から不動産屋でお仕事を始めました。
不動産勉強のため色々とサイトを見ていた時に
当ブログにたどり着きました。
初めてのコメントで失礼かと思いましたが先輩に聞いてもわからなかったもので、すみませんが1つ質問させて頂いても良いでしょうか？
昨日レインズという画面を見せてもらったのですが画面の中に専任/当方全額という文字や代理/当方全額という文字がありました。この当方全額や代理/当方全額の当方というのは物件の管理会社だと教えてもらったのですが全額というのは何を全額払うという事なのでしょうか？大家さんからのADというものを指しているのでしょうか？それとも仲介手数料を指しているのでしょうか？
もしも仲介手数料だとしたら僕は仲介手数料はお客さまが支払うと思っていたので管理会社が全額支払うと書いてあるのはよく意味がわかりません。ご自身のお仕事がグリフィンさんは忙しいと思うのですが教えて頂けることはできますでしょうか？
前田さん、こんにちは。
業界用語ってわかりにくいですよね。「当方全額」の場合のご質問ということは賃貸ですね。
宅建業者の正式な報酬は仲介手数料のみなので、レインズ上の報酬記載も仲介手数料に関することだけです。「当方全額」は、貸主が仲介手数料の100％を支払い、それを客付業者が100%受け取る、というパターンです。この場合、お客さん（借主）は仲介手数料は負担しません。これは元付業者が貸主（あるいは貸主代理）の場合ですね。
賃貸の場合、貸主・借主双方から受け取れる仲介手数料の合計は賃料の1ヶ月分まで（税別）と決められていますので、貸主から仲介手数料1ヶ月分を頂く場合は、借主から重ねて仲介手数料を取ることはできません（まあ、客付が、貸主の払う1ヶ月分は仲介手数料ではなく広告費（AD）の名目にしてもらうように交渉し、借主からは1ヶ月分の仲介手数料を受け取って、実質の報酬を2ヶ月分にするなんてことはあるかも知れませんけど）。
尚、賃貸の報酬形態で多いのは「当方不払」で、借主が仲介手数料を100％払い、客付がその100％を受け取るというパターンです。前田さんが想定しているパターンはこれです。これに加えて、空室対策として貸主側からADとして1・2ヶ月分客付に払うというパターンも多いですが、ADの記載はレインズ上で不適切記載として認められていません。元付に直接問い合わせる必要があります。
ちなみに、報酬形態の表記に関しては、レインズのマニュアルに載っています。東日本レインズの場合、ログインするとマニュアルへのリンクがあります。他のレインズでもきっとあると思いますよ。たまに、用語を理解していないというか勘違いしている業者さんもいるので（笑）、腑に落ちない感じがあったら取引前に先方に確認する方が望ましいとは言えます。
頑張ってください。
グリフィンさん
コメント回答を頂いてありがとうございました。
グリフィンさんのわかりやすい回答を見て問題が解けてスッキリしました。当方全額とか当方不払は仲介手数料のことを指しているんですね。この世界に入ってから何となく独特の言い回しみたいのがあるんだなぁという事を感じはじめてきました。
もし出来ればなんですがもうひとつ質問させて頂いてもよいでしょうか？
申込書を元付さんに送って審査が通った後というのは契約書の記載事項や重要事項の内容というのは元付けさんがその物件のデータか何かをメールとかで送ってくれるのでしょうか？また保証会社や火災保険は元付けさんが指定するのでしょうか？
また契約は元付けさんと客付け会社のどちらで行うのでしょうか？もし客付け会社で契約を行う場合はその場で仲介手数料は差し引いて残りの敷金とかを元付けさんに振り込むのでしょうか？また元付けさんで契約を行う場合はADがある物件の場合、後日に振り込みによって客付け会社の口座に振り込まれるのでしょうか？
どうもその辺のお金や書類の流れが理解出来なくて困っています。
本来は上司に聞く事なのですが細かくは言えないのですがうちの会社は聞きづらい雰囲気というか環境がありまして。。甘えっぱなしで申し訳ないのですが教えて頂けるとありがたいのです。
契約書や重要事項説明書は元付が用意してくれるはずです。やりとりは業者によりますが、郵送等で送られてくることが多いです。居住だとほとんど修正がない場合も多く完成物を送ってくるのですが、事業用賃貸などだと客付側（借主）の要望を盛り込む必要などもあり、元付と客付がやりとりしながら記載内容を修正していくこと普通です。それでも基本は元付が作成担当になるのが普通ではあります。
しかし、いずれにせよ、間違いや問題を発見したら客付から元付に修正を求めたり、了解を取った上で客付が修正したりすることはありえます。
保証会社や保険などは元付指定のものになることが多いですが、客付の方でやって良いよという元付も中にはいます。
お客さん（借主）との契約手続きは客付会社で行うのが通常です（例外はあるでしょうが私は経験ありません）。
客付の受け取る仲介手数料に元付は関与しません。また、敷金・礼金等は客付が預かった後に元付に送ることが多いですが、お客さんから元付指定の口座に振込してもらうパターンもあります。
ADの受け取り方法は業者によって異なります。敷金・礼金等からAD分を差し引いて元付に送金するパターンが多いですが、ADは後日振込してもらうというパターンもあります。また、預り金よりADの方が多い場合も振込してもらうことになります（振込じゃなく現金回収の場合もありますけどね）。いずれにせよ、客付からはADの請求書・領収書を発行することが通常です。
だいたいこうだろうな、というのはありますが、しかし結局は書類のやり取りやお金の流れなどに統一した決まりがあるわけではなく、取引する業者によってやり方はまちまちです。初めて取引する業者に対しては、入居審査通過後にやりとりの方法を一通り確認するのが無難です。
不動産の仕事は、疑義がある部分は厚かましく質問してすっきりさせないと、後でトラブルになることも多いです。特に取引先の元付と認識が食い違っているとまずいので、はっきりするまで聞く必要はあります。嫌われないように聞けるようになるのが一番ですが、うざがられても聞かなければいけない時もあります。
上司にも上手に聞けるようになれると良いですね。
グリフィンさん
お忙しい中返信コメントを頂いてありがとうございます。
そうですね、グリフィンさんの回答を聞いて確かにそうだなぁと感じる部分が多かったです。
各駅ごとにサイトを作るにしてもそれぞれのサイトの内容が薄かったら意味がないし
上位評価も受けないでしょうしね。。
自分の考えが甘かったような気がします。
サイトの大枠を複数作成してコンテンツは主に物件情報なので他サイトと判別されるかと
思っていましたがグリフィンさんが仰るように確かにそれぞれのサイトにオリジナリティが
ないとそれぞれが上位表示とは上手くいかないのかもしれませんね。。
もう少し考えを修正していかなければいけないなと思いました。
とても参考になりました。ありがとうございます。
ブログ引き続き楽しみにしています。
グリフィンさん
こんにちは。以前コメントさせて頂きましたタカと申します。
いつもブログ楽しみに拝見させて頂いております。先日のGoogleのフレンドリー対応の
件も参考になりました。他の不動産業者のHPを見ても対応していないHPが多くやっぱり
Googleからの情報はいつもアンテナを張っていないといけないんだなぁと感じさせられ
ました。
質問ばかりになってしまって申し訳ないのですが一つ疑問が解けないのでよろしければ
質問させて頂きたいと思います。お忙しいかと思いますのでお時間のある際にご回答頂ければ
幸いです。
例えば自社が何か強烈な強みがあるとして（店舗仲介専門や仲手無料など）そのメッセージを
お客さんに広く伝えたい場合（アクセスを増やしたい場合）、ホームページを多く開設すれば
するほどアクセス数は増えるような気がするのですがそれは間違いでしょうか？
商圏を絞っているならHPは１つでも良いかと思うのですが、例えば自社から１０駅～２０駅くらいと広めに商圏を設定している場合、その各駅ごとに○○駅賃貸～といったHPを１０～２０くらい作ったほうが、１つのHPからページ数を膨大に増やすよりもトータルのアクセス数は増える気がするのですが、不思議と他社で複数のHPを作っている会社を見かける事がありません（自分が気づいていないだけかもしれませんが。。）
トップページが増えるだけでもSEO的にも強くなる気がしますし、なぜ他社さんがそれを
行わないのか不思議に感じております。単にHP管理が面倒だからなのでしょうか？
グリフィンさんはPCやSEO系に詳しそうなのでもし他の考えられる点などがありましたら
教えて頂けると幸いです。お忙しい所すみません。長文失礼致しました。
タカさん、こんにちは。いつもありがとうございます。
私はSEOに関しては（サイト運営についても）ど素人なので的確にお答はできないです…。
しかし、私自身も駅ごとに別サイトを作ることは考えたことがありますし、やる価値はあるのではと思います。
スモールキーワードに対する方が施策はしやすく上位表示もされやすいと思いますし、巨大サイトでビッグキーワードを狙うよりも、小さな会社には合った方法だと思います。
その場合、当然異なるドメインでサイト運営する事になると思いますが、それだけではなく、それぞれオリジナルのコンテンツをしっかり載せていること、つまりそれぞれが単体としてGoogleの評価を受けなくてはいけません。これがどれくらいの手間になるかは、実感としてはわからないです。
ただ物件が異なるというだけではコンテンツとしてはあまり評価はされないという感触はあり、それ以外の情報のオリジナリティが必要となると思います。
Googleにそれぞれが独自に存在する理由があるだけのオリジナリティある情報をユーザーに提供していると判断されることが最も重要なのだろうと思います。
逆にそれだけのコンテンツが用意できるのなら、一つのサイトの中に、各駅ごとの内容をぶら下げた方が、個別にサイトを作るより強力なサイトになる可能性が高い気もしますが。
例えば商圏エリアの各駅の情報コンテンツが十分充実していれば、別サイトとするよりも運営コスト業務負担少なく目的を実現できるかもしれません。Googleでヒットするのがトップページでなくてはならない理由はないですし。
いずれにせよ、一つの駅での検索上位を狙うのも不動産ポータルやサイト運営を頑張っている地元業者との競争に勝たなければならず、駅によってはそれだけで結構な労力です。たくさんサイトを作ってもそれぞれが例えば10位以下というのではほとんど効果はありません。
駅ごとということではないですが、分野ごとに複数サイトを運営しSEO施策をしている業者は結構いますが、物件情報中心であったり、独自性の低いコンテンツしかないものも多いです。他にめぼしいものがなければ上位に来ますが、他によいものが出てくるとみるみる順位を落とします。複数サイトあるのにそれぞれがめぼしいキーワードで順位が低く事実上ほぼ稼働していないなんてこともあります。
しかしいずれにせよ、最初から全方位に充実したサイトを作るのは難しいので、小さく絞ってサイト運営することはスタートする上で得策だと私は考えています。まずは一つの駅で上位を目指し、それが実現したら拡げていくというのは良い気がします。
私自身は駅ごとというのは手が回らないですが、特定駅に関して、不動産サイト以外にも一応サイトをやったり、不動産に関しても、分野を分けて別ドメインで運営する方向です。
煮え切らない回答ですがお許しを。
またお願いします。
グリフィンさん
お忙しい中、早速のご回答ありがとうございました。
コメントを読まさせて頂きました。
広告可の物件や要確認の物件、広告不可の物件等もレインズやATBBで確認が
できるのですね。またその確認の手順なども教えて頂きありがとうございます。
私はまだ免許取得前でありどの本屋に行って参考関連の本を読みあさっても
どのサイトを見てもこのような事についての記述があまり多くなくかなり困って
おりました。未経験のため何もかもが手探りで自分の考えている事や検討している事が
開業してから実際の業界において全くの的外れだった、という事態になる事が少し恐怖にも
感じます。
そのため今回のグリフィンさんから頂いたコメントはとても有益になりました。
またseoについても教えて頂きありがとうございます。
自分は物件数を増やす事がseoに直接繋がるのかと思っていましたが、それでけでは
ないのですね。グリフィンさんのようにもう少し他の角度からのseoも開業までに考えて
みたいと思います。自分はホームページとアドワーズで考えていますがキーワードツール予測
ではあまりにも地域のクリック単価が高くて採算が取れるのかな？と心配な部分もあります。
グリフィン様はリスティングでも成功されているようなのでまたブログ等を参考にさせて頂いて勉強していきたいと思います。
お忙しい中、有益なコメントを頂きありがとうございました。
引き続きブログ楽しみに拝見いたします。
グリフィンさん
始めまして。いつもブログを拝見させて頂いております。
開業時の雰囲気や問題がリアルに書かれていていつも参考にさせて頂いております。
私は４０歳手前にして不動産業（賃貸）の開業を考えているものです。
初のコメントで大変あつかましいのですが教えて頂きたい事がありコメントさせて頂きました。
以前の記事でレインズやATBBからHPに掲載する物件を確保する事があるという記事を
拝見させて頂きました。
そこで質問させて頂きたいのですが、初歩的な質問で申し訳ないのですが
レインズに掲載されている物件というのは特に掲載会社に許可を取らなくても
無断で自社のHPに掲載してしまっても良いものなのでしょうか？
それとも１件１件掲載許可を取ってから自社のHPに１件ずつ掲載しているのでしょうか？
またグリフィン様の会社のHPはseo的にも上位表示に成功されているとの事ですが
HPの上位表示において注意している点などございましたら教えて頂けると幸いです。
やはり物件数をたくさん掲載する事がseo的にも一番有効なのでしょうか？
お忙しい中コメントになってしまいすみません。
お時間がある際にコメントを頂けると幸いでございます。
タカさん、はじめまして。ブログお読みいただきありがとうございます。
まず、レインズでもATBBでも、「広告可｣｢要確認｣｢広告不可｣のいずれかを元付が表記する事になっており、これらは文字通り、自社HPなどに広告して良いか、許可を取って転載すべきか、許可は出さないものなのか、について明記したものです。
ですから、広告可物件については元付への確認なしに転載して構いません。ただATBBについては厳密にはアットホームのシステムを利用した転載についての可否ということで、自社HPだと微妙ですが、賃貸の場合は特に問題にはならないだろうと思います。
要確認物件の転載許諾を取るのは、基本的に事前に電話してからFAX返送してもらう形になりますが、FAXの戻りは芳しくありません。口頭で了承されればトラブルになることは賃貸ではほぼないとは思いますが。
売買では広告可物件はとても少ないですが、賃貸ではそれなりにあります。ただそういうのはイマイチな物件が多いのも事実です。
なお、広告不可物件を転載するとトラブルになり得ますし、規約違反としてシステム利用停止もあり得るかもしれません。でもそれをやっている業者もいるようです。
SEOですが、物件数はそれなりに意味があると言う方もいますが、私はあまり感じません。実際、最初は張り切ってたくさん物件掲載していましたが、そこからかなり物件を減らしても、SEO上はあまり変わらない気がします。
この辺は、どんなキーワードで上位表示させたいか、例えば物件名などでもヒットさせたいかによっても考え方は違うかもしれませんね。物件をたくさん並べても、ほぼ同じコンテンツだとみなされるようだとSEO的にはあまり意味がないのではないかとも思います（だいたい同じような内容になりがちなので）。物件ページのタイトルなどに工夫すると良いのかも知れないとは思います。
また桁違いにたくさん物件掲載するとまた違うのかも知れませんね。私にはできませんが。
私の場合は、駅名や地名と賃貸などのキーワードでの上位表示という考え方なので、サイト名やコンテンツにこれらが自然に入っていることを重視しました。特にコンテンツに関しては、賃貸・不動産の知識や街情報などをある程度載せています。ちょっと中途半端な状態ですけど…。
外部（別ドメイン）ブログで街情報を載せてそこからリンクもしています。ブログの更新もなかなかままならないですが、一定の街情報についてはそこそこのアクセスがありますので多少の貢献はしているかも知れません。
とはいえ、ごく狭い範囲にエリア設定していることが一番のポイントかも知れませんね。大きく網をかけて12位とかになるよりも、小さい中でも1～5位あたりを狙うということです。この辺は問合せ絶対数がどれくらい必要かということにもよるのでしょうけれど。
大して参考にならない内容ですみません。
はじめまして、偶然当ホームページを拝見させていただきコメントさせて頂きます。
当方も平成23年８月に新規開業（不動産）しました。実務経験全く無しの状態で開業しまして今日に至っております。（かなり無理がありました） 前職は、消防職員でしたので、全くの畑違いの分野で、苦労の連続でしたよ！
友人に司法書士と土地家屋調査士がいたもので、聞きまくりなんとか、やってきた次第です。（感謝）
これから、色々と情報交換等よろしくお願いします。
ジャンボさん、コメントありがとうございます。
また、お返事が遅くなってしまい大変失礼しました。ごめんなさい。
消防職員からの転身、勇気のいることだったでしょうね。でもここまでやってこられたのですから、きっと能力、努力、お人柄の賜物なのでしょうね。私もまったくの畑違いでしたから、やはり苦労しました、というより現在進行形で苦労しています。
最近、ルーティンをこなしながらも悩みにはいっており、ちょっとブログを放置しちゃっているんですが、まだまだ続けるつもりですので、どうぞ今後ともよろしくお願いします。