掲示板

簡易試行版の掲示板です

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105 thoughts to “掲示板”

  1. グリフィンさん

    下記の件ご回答頂きましてありがとうございました。
    領収書・請求書共に発行するんですね。書式は特別な決まりはないとの事で
    契約時にはご指摘の通り元付さんに色々と確認しながら進めていきたいと思います。
    また領収書等も探索しながら決めていきたいと思います。
    甘えついでにと言っては大変失礼かと思いますが、もう1つだけ質問させて頂いても宜しいでしょうか。
    実際に開業する際にはHP・ブログ・時折りリスティング広告での3本でやっていきたいと考えております。
    ポータルサイトは今の所は考えておりません。
    実際に不動産屋さんでの電話やネット上での空室確認というのは例えばHP・ブログ掲載だけでも
    頻繁に必要になるものでしょうか?たぶんかなり愚問をしてしまっているのかもしれませんが
    例えばレインズからその物件が削除されていればHP・ブログ掲載のその物件も削除、、等というのは甘い考えでしょうか。1~2人開業を考えている為、少しでも手間を減らしたいとは考えておりますが
    実際に開業をされている方のご意見をお伺いしたいと思った次第です。
    何度も本当に申し訳ありませんが宜しくお願い致します。

    1. タカさん、こんにちは。
      ご質問の件ですが、考え方次第でしょうかね…。

      元付が広告を取り下げていないからといって成約していないとは限らない、というのが悩ましいところですが、慣れてくると、かなり長期にわたって放置している会社とリアルタイムで情報反映している会社がわかるようになると思います。それまでは定期的に確認をして、その後はシステム上の情報を信用する相手とそれ以外を見極めていけば少し楽になるのではないかと思います。

      システムではなく、個別に情報を得ているものについては、やはり定期的な確認が必要になります。ただ、多数の物件をもっている元付などは、週に1度ぐらいのペースで空室情報を更新してメールで送ってくれたりします。また、空室状況をリアルタイムで反映させている個別のサイトを設けている元付もいます。こういったものを活用すれば、楽になると思います。

      原則論を言えば、情報はあくまでも随時更新すべき、ということになりますが完全なリアルタイムは現実的には不可能です。やり方としては、例えばネット広告では「次回情報更新予定日」(常識的には1〜2週間程度)を明示しておいて、その期間内に一度確認をして更新をするという方法になると思います。「次回情報更新予定日」までの間に成約になっていたものをその日まで掲載していたとしても、不当表示にはならないです。成約になっているなら当然その日までに更新して公開を中止します。この「次回情報更新予定日」を明示していないと指導が入る場合もあるという話もありますが、真偽の程は定かではありません。

      いずれにしても、不当表示になるかどうかだけでなく、お客さんからの問い合わせに「決まっちゃいました」を連発すると不信感に直結しますので、商売上も問題になります。最低ラインを「次回情報更新予定日」に設けておいて、確認できたものは随時更新していく、というのが広告表示規約との関係でも対お客さんという点でも良いのではないかと思います。私自身、そうしています。

      それから、キャパを超える物件数の掲載をすると、ヤバい感じになりますので、その辺の調整も必要かと思います。

    2. グリフィンさん

      ご回答頂きましてありがとうございました。
      その業者さんによっても違ってくるんですね。慣れてくればどの元付さんかによって
      ある程度わかるようになってくるんですね。早めに慣れるようになりたいと思います。
      また情報更新予定日の件も勉強になりました。
      業界に一応の決まりがあるんですね。それも目安にして判断できるようになっていきたいと思います。
      お忙しい中詳しいコメントを頂き、ありがとうございました。

  2. グリフィンさん

    こんにちは。
    今事務所探しに奮闘しております。
    すみませんが再度質問させて頂いても宜しいでしょうか。

    事務手続きについてお聞きしたいのですがまず客付け側で契約手続きをした際なのですが
    お客様側に渡すのは通常は仲介手数料のみの領収書で良かったのでしょうか?
    礼金や火災保険料・保証料・鍵交換料・ルームクリーニング費用等の領収書は元付側発行との
    認識で良かったでしょうか。またそれは元付が送ってくる契約書類の中に入っている事が多いのでしょうか?

    2つ目の質問はADの領収書・請求書についてなのですがADが付く物件で成約した場合、
    請求書と領収書を両方とも元付に送付するものでしょうか?またその請求書・領収書は契約書類と
    同封で送付していますか?
    またその請求書・領収書は一般的に文房具屋で売っているような請求書・領収書ではなく
    普通は何か会社所定の書式を用意しているものなのでしょうか?

    くだらない細かい質問で申し訳ないのですがとても気になっている次第です。
    お忙しい所すみませんがご回答頂けますと幸いです。宜しくお願い致します。

    1. タカさん、こんにちは。

      1つ目のご質問ですが、ケースバイケースといったところでしょうか。
      仲介手数料以外の金銭については、お客さんから元付指定の口座に振込してもらう場合が一番簡単で、お客さんとの直接の金銭のやりとりは仲介手数料だけになり領収書もその分だけです。
      その他の金銭も含めてお客さんから預かる場合は、仲介手数料は領収書、その他については預かり証を発行し、後日元付側から発行された領収書と引き換えにお客さんから預かり証の返還を受けます。
      この辺のやり方は会社により異なるようで、客付が全てについての領収書を発行しまう場合もあるようです(恐らく元付からの領収書が発行されそれを客付が保管していると思われます)。しかし、弊社の場合は先に述べた方法が理に適っていると思うのでそうしています。

      2つ目のご質問ですが、おっしゃる通りADの請求書と領収書は同時発行になることがほとんどです。借主捺印済の契約書類の送付と同封の場合が多いですが、そうでないこともあります。
      なお、お客さんから仲介手数料以外を預かっている場合は、元付へはAD分を差し引いて送金することが多いです。つまりAD分のお金を先に受け取ってその後請求書・領収書発行ということになります。このパターンの方が多いですね。
      尚、請求書も領収書も別にフォーマットはないと思いますよ。今まで何か言われたことはありません。弊社では、領収書は市販の汎用のもの、請求書はオリジナルのフォーマットで発行しています。

      私も開業前はこういった細かいことが気になりましたが、実際には「慣れてないもので…」という感じで元付に聞けば、だいたいは親切に教えてくれるものです。それに、だいたいこうかな?とわかっていても、初めて取引する先とは結局確認しながら進めることになるものです。
      逆に「うちはこうやっているので」という風に言っても元付の方が合わせてくれる場合もありますよ。あまり心配はいらないと思います。

      事務所探し、頑張ってください。

  3. グリフィンさん

    こんにちは。
    お久し振りでございます。
    唐突なのですが今後仲介業者は
    淘汰されていくのでしょうか?
    記事にされていたソニーの提携、レインズ
    一般公開など、今後元付けが物件を独り占めして
    契約を独占するような事はあるのでしょうか?

    1. 前田さん、お久しぶりです。
      難しい質問ですね。私自身、淘汰されちゃいそうな側ですし(笑)。

      ソニー不動産とヤフーの件は、どちらかというと、既存業者の抱えているパイを異業界から来た大手プレイヤーが、得意なツールでごっそり奪い取れないか、という試みだと思います。こういう試みは今後も色々あるかも知れませんね。消費者利益を強調していますが、単に既存業者に取って代わろう(売りの媒介をゴッソリ取ろう)としているだけに見えなくもありません。言いすぎですかね。

      話を戻すと、仲介業者の淘汰は以前から進んでいるんじゃないでしょうか。ものすごい大手、という話でなくても、各地域では準大手というか、その地域のトップ企業に集中しているようにも思います。もちろん、自社物件、管理等、しっかり地域に根差して安定している小さな会社もありますが、こと仲介に限ると厳しさは減ることはなさそうに思います。売り物件は大手に集中し、囲い込みも当たり前のようにあります。決してバラ色の業界ではないことは確かだと思います。

      そうはいっても、生きていく道はあると思っているから私などはやっているわけです…。いずれにしても、上辺だけではない独自性、独自の価値を消費者に提供できること、これがないとあっという間に淘汰される側になっちゃうんだろうな、と思います。頑張らなければいけませんね。頭も使って。

      難しい質問だったので、的外れな感じになっちゃいましたがお許しを。
      また、よろしくお願いします。

    2. 私も開業を考えておりますがいま想定している事と実際の現実にギャップがあるのでは
      ないかと不安を持っています。
      グリフィンさん仰る通り、自分も何か独自性を見出していければと思います。
      最近では都心の空中か地下での店舗でネット集客を考えております。
      また何かご相談させて頂く事があるかもしれませんが
      その際は宜しくお願い致します。

    3. タカさん、こんにちは。
      恐らく、ギャップはあると思います(笑)。特に不動産の仕事にはアナログな部分が多く、未経験者だとすぐにはわかりにくいこともあると思います。もちろん、ネット集客なども大事なのですが。
      私でお役に立てることがあればお答えします。
      またよろしくお願いします。

  4. グリフィンさん

    こんにちは。先日質問させて頂いたばかりですが再度失礼いたします。
    お忙しいかと思うのですがお時間ある際にご指南頂けるとありがたい限りです。
    東京寄りの千葉県内にて開業を検討しております。
    最初は雇い入れせず小さな空中店舗でできるだけ広告費を抑えて1人での開業を考えております。
    ポータルサイトは利用せずHPとブログ、機会を見てリスティング広告などを考えております。
    月に5~7件程の契約件数をこなしていく事を当初の目標にしております。

    その場合、例えば月のHPやブログのアクセス数というのはどのくらい必要とお考えでしょうか。
    友人に聞いた所、HPのアクセス数は1日300は欲しいと言われましたが実際の所、300では
    少ないでしょうか。
    またポータルサイトの利用はやはり不動産屋にとって必須なのでしょうか。
    グリフィンさんの店舗とは地域性なども異なるため、比較が難しいかと思いますが
    もしよろしければご意見をご指南頂けると幸いです。
    お忙しい所度々すみませんが、宜しくお願い致します。

    1. タカさん、こんにちは。

      ご質問の件ですが、正直、エリアの特性や賃料相場、競合の状況、HPの作りなど、諸条件が絡むので、何とも言えないなあ、というのが正直なところですが、例えば、問い合わせへのコンバージョン率が1%だとすれば、1日に3件の問い合わせ、月間150件の問い合わせになるわけで、そこから成約率がかかるにしても、それだけ問い合わせがあればすごいんじゃないでしょうか。

      もちろん、アクセスの質にもより、コンバージョン率が0.5%なら75件、0.1%なら15件になってしまうので、いかにコンバージョンにつながるアクセスを稼ぐかが問題になるのですが。つまり、アクセス数よりもコンバージョン数が結局問題になるということですね。

      ただ、そう言っては身も蓋もないので、アクセス数の話に戻すと、

      例えばこちら東海地方でかなり強い大手賃貸チェーンの東海ポータルサイトでも、せいぜい1日1000件のアクセスしかないはずです(これは地域によるでしょうし、特に東京などとは状況が異なるでしょうが)。一方、1人で運営しているような不動産会社のHPの現実としては、きちんと稼働していたとしても1日数十件単位のアクセス、良くても100件前後というのが現実なんじゃないかなあ、と思います。もちろん、物件情報だけでないコンテンツでアクセスを稼ぐならもっともっと行けますが、コンバージョン率はどんどん下がります。

      どういうアクセスを稼ぎ、コンバージョン率をどのあたりに目標設定するのか、ということによって、「1日300は欲しい」という話の信憑性に影響すると思うのですが、いわゆる「普通」の不動産(屋)サイトで1日300件アクセスがあるのなら、1人でやる不動産屋としてはアクセスは問題ないと思いますよ。

      ご参考になれば。

    2. グリフィンさん

      こんにちは。
      ご返信頂きましてありがとうございました。

      1日300アクセスって難しいんですね。
      色んなブログでは300アクセスってよく聞く事はあるんですけど
      確かに不動産屋のHPは引っ越しを考えてる人とか限定的な人しか見ないですもんね。。
      自分の考えに甘さがあったと思います。再度練り直そうと思います。
      とても参考になりました。
      引き続きブログ楽しみにしています。ありがとうございました。

  5. グリフィン様
    早々にお返事をくださいまして
    ありがとうございます。
    確かにおっしゃるとおりです。
    逆の立場で考えたらすぐわかるものを
    グリフィンさんに安易に教えていただこうと
    する自分の浅さに引きつつも回答いただけて
    ありがたいかぎりです。

  6. グリフィンさん、おはようございます。
    早々にメールありがとうございました!
    本日は休みです。ひとつお尋ねしたいのですが、
    店舗を探す際、『不動産屋』をするとは言わず
    『事務所』で目立つところで、と説明して
    探してもらっています。不動産屋というのは
    ぎりぎりまで明かさないほうがいいと私は思っていますが
    どうでしょうか?グリフィンさんのブログのどこかに
    書かれていたら二度手間ですみません。
    アドバイスお願いいたします。

    1. anさん、こんにちは。

      私の個人的意見としては、依頼先には不動産屋を開業することを伝えておいた方が良いだろうと思います。

      本契約まで業種を明かさずにいることはいられないですから、途中で「えっ、不動産屋だったの?」と思われるのは大きなマイナスのように思えます。というか不信感が生まれます。仲介業者に信頼されなければ、いい物件があっても契約自体成立しないかも知れません。

      私自身、業種をきちんと説明してくれない人に物件の紹介はしません。事業用賃貸では、借りる人そのものとともに、どんな業種なのは最重要の要素でもあります。また、特に事業用の場合、具体的な説明をなかなかしてくれないお客さんについては警戒します。事実関係のみならずその事実関係が明らかになるプロセスも意識します(業者がみんなそうだとは言いませんが)。

      たしかに近隣業者が競合を嫌がる可能性はゼロではありませんが、例えば客付会社が特定の物件への特定借主の入居を完全に防ぐことは不可能です。遠方業者は平気で仲介するでしょうし。もちろん、貸主であったり専任の元付業者であれば防げますが、そういう物件はどっちにしろ借りられません。一方、例えば競合ひしめく駅で、北口で探している場合、南口の業者であれば気にせず紹介してくれるということはあるかも知れません(というかあります)。

      いずれにせよ、不動産屋といっても色々守備範囲は異なるので、例えば管理系中心の業者さんであれば、賃貸客付会社が近隣に出来ることを嫌がりはしないでしょうし、売買と賃貸、仲介と買取転売等、守備範囲が異なれば近かろうと遠かろうと関心はないと思います。エンドユーザーとの接点を最重視している業者ばかりではなく、むしろ業者同士のネットワークが拡がる方が嬉しいと考える業者もいますし。

      とはいえ、私が事務所を借りる際、窓口になれそうな業者が2社ありましたが、事務所の場所から遠い業者に連絡しました(笑)。まあ、おっかなびっくりだったわけです。

      というわけで、長いわりに正解がない答えになってしまいましたが、依頼するのが近隣業者である場合は、その業者の営業スタイルが自分と競合しないようなところに依頼する、少し離れている業者に依頼するのならその辺は気にしない、そして「不動産屋」であることは最初からはっきり伝える、というのがいいのかな、というのが私の意見です。

      まあ、やってみると意外な出会いがあったりするものではないかな、と思いますけどね。

      頑張ってください。

  7. グリフィンさん

    こんにちは。
    レインズ課金の新しい記事読ませていただきました。素人の私には衝撃的な内容でしたが近畿では
    すでに始まっていたのですね。なんだかこれから業界に飛び込もうとしている私には多少障害が増えたように
    感じましたが対策も考えていかなければいけないのですね。

    再度グリフィンさんにご質問させて頂きたいことがありコメントさせていただきました。
    お忙しい所すみませんがお時間あるときにご回答いただけましたら幸いです。
    自社でHPなどに物件を掲載した後、他社で成約等すると当然その物件を自社HPから削除をしないと
    いけないと思うのですが、この物件削除というのは必ずしも物件データを画面上から削除しないといけないもの
    なのでしょうか?
    たとえば物件データをそのまま画面上に残して記事上に「当物件は終了いたしました」等のコメントを挿入する
    ことでも差支えないものでしょうか?
    今後も物件名検索等でヒットする可能性のあるデータは長期で蓄積していきたいと思うのですが、これは何か
    業界のルールみたいなものに反するものなのでしょうか?

    また自社HPとブログを開設しているとして、感覚的にはブログのほうが内容が緩い?感じもするのですが
    その物件が他社で成約済みで物件削除をしないといけないとしても、HPのは完全に削除しないといけないけど、
    ブログ程度なら削除しないで放っておいてもも大目に見られる、、みたいな風潮はあるものでしょうか?(それともHP・ブログ完全に削除?)
    もしかしたらあまりにも非常識な内容を書いてしまっているのかもしれませんが、どうも感覚的に
    わからない部分が多いのでもし教えて頂けましたら幸いです。
    宜しくお願いいたします。

    1. タカさん、こんにちは。

      ご質問の件、自信を持ってお答えできるわけではないのですが、「成約済」等の表記をちゃんとすぐにわかるようにしてあるのであれば、広告表示規約には違反しないだろうと思います。「成約済」の明記で取引の対象とならないことが誰の目からも明らかであれば、募集のための「広告」をしているとは言えないと思えるからです。「不動産の表示に関する校正競争規約」でも、「広告表示」をしてはならない、となっていますし。

      実際、HPで成約済情報を載せ続けている業者さんはたくさんいますが、そのような表記が広告表示の問題になったという話は私の知る限りはありません。

      ただし、成約済として掲載し続けるとしても、自社物件でないものに関しては、条件面の記載等は繊細に扱った方が良い知れません。賃貸であれば賃料等の条件は募集時ごとに異なることも多いですし、売買であっても売り出し価格から漸次下げていった価格等についていつまでも表示されることは好ましくないと考える業者さんは多いと思います。掲載し続ける目的からすれば、詳細情報は見れない形にしてしまう方が良いだろうと思います(まあ、そもそもその業者さんが気付くかどうかはわかりませんが)。

      ブログの件ですが、例えばブログで物件情報の詳細を掲載して借りてください、買ってください、と書いてあればやはり広告にあたると思うので、少なくとも「現在は募集していません」等の目立つ追記は必要だろうと思います。単にざっくり「こんな物件でました」みたいな記事で、詳細はHPへのリンクで確認させるような場合は、HPでしっかり「成約済」となっているのであれば、問題はないようにも思います。

      私は、当初お客さんを募る目的で表記した物件情報については、HP内外問わずブログにも「成約済」の表記をしています。ただ、ツイッターなんかはリンク先で「成約済」としてあれば別に問題ないでしょうし。線引きが微妙と言えば微妙ですね。

      ぶっちゃけ言ってしまうと、この業界、とりあえずやっておいて何か言われたら引っ込める、みたいな行動パターンも多いですし、グレーなあたりの扱いは人それぞれかも知れません。

      あまり客観性のない答えかも知れませんが、お許しを。

    2. グリフィンさん

      早速のご回答を頂きありがとうございました。
      回答を読ませて頂いて、記事にはきちんと「成約済み」等の表記をきちんとしていきたいと思いました。
      ブログ等でも手を抜かずにしっかりと表記しておいたほうが後々に問題にもならなさそうですね。
      特に条件面の項目に配慮する点はとても参考になりました。賃貸でも売買でも条件面の変更は随時行われて
      いるそうですし後から過去の条件を見ちゃった人はたしかに違和感を感じるのですね。

      いつも参考になる的確な回答を頂きありがとうございます。
      またブログも自分が知らなかった記事内容が多く、参考になったり考えさせられるものが多いです。
      新しい情報の収集方法もいつもどこから収集したりされているのかも気になります。
      今後もブログ楽しみにさせて頂きます。ありがとうございました。

  8. グリフィンさん、おはようございます。
    2度目のメールです。
    いよいよ起業に向けて行動開始です。
    店舗はまだ決まっていません。
    やはり目立つ場所にしたい。
    私の住む、そして開業する場所は大手不動産屋が軒を連ね
    まさに激戦区です。
    ただ、目標があるとシャキッとするものですね。

    1. anさん、こんにちは。2ヶ月ぐらいぶりですね。
      いよいよ行動開始ということ、進まれましたね。
      激戦区への出店、勝負ですね!
      店舗探しは大変でしょうが頑張ってください。
      でも、開業準備ってプレッシャーもあるけれど楽しいもの。
      楽しんで頑張ってください。

  9. グリフィンさん
    お久しぶりです。以前に色々と質問をさせて頂きましたタカと申します。
    暑くなってきましたね。そちらでは関東より暑いのでしょうか。
    1つグリフィンさんに質問させて頂きたくコメント致しました。
    サブリースは大家さんから不動産会社へ、不動産屋から借主への又貸しのようなものだと思うのですが
    その不動産屋は借主に部屋を貸し出すにあたり不動産屋と借主で賃貸借契約を締結するかと
    思うのですが、その際に不動産屋から重説は必要になるのでしょうか?
    もしくはサブリースの場合は不動産屋が自ら貸主となり重説は不要になるのでしょうか?
    すみませんがもしご存じでしたら教えて頂きたく存じます。
    宜しくお願い致します。

    1. タカさん、こんにちは。
      当地は確かに暑いですが、関東と似たりよったりだと思います。今年の5月はちょっと異常な感じですよね。

      さて、ご質問の件ですが、弊社を通す契約は全部「媒介」で重説が必要ですから、そういう意味では経験としてお答えできる部分はありません。そのため、単なる知識としての回答になってしまうのですが…

      まず、サブリースはおっしゃる通り、所有者から不動産屋が借り上げて借主に「転貸」するものです。ですから、不動産屋が自ら貸主になる取引であり、宅建業者であっても宅建業法の規制の対象外となります。

      そのため法律的には業法35条の重要事項説明は不要です。

      ただ、あくまでも法律上は、という話であり、業法35条の対象ではないものの、後々のトラブル回避のためとか、仲介が介在した入居者との均衡上、事実上業法同等の重説を行うことの方が実際には多いのではないかと思います。

      また、「賃貸住宅管理業者登録制度」では、業務処理準則として、貸主への宅建業法35条同等の重説を行うことが義務付けられているので、登録業者であれば業法と同じような重説を行っているはずです。まあ、これに違反しても登録取り消しになるだけで、罰則とかがあるわけではないようなのですし、そもそも登録業者でない場合も多いでしょうけれど。

      いずれにしても、客付業者が絡めば重説が必要となりますし、サブリース業者自ら客付けする場合でも事実上重説にあたるものは行うことが多いと思うので、重説は準備されているのが通常だと思います。

      あくまでも「知識」レベルの話ですが…。

    2. グリフィンさん

      返信が遅れまして申し訳ございません。
      ご回答ありがとうございました。

      基本的には重説は不要ですが客付け業者が入る場合などケースによっては
      重説が行われる事があったり準備がしてあるという事なんですね。
      登録管理者制度の側面からはこの点をまったく考えていなかったので勉強になりました。
      ご回答ありがとうございます。今後もブログ楽しみにしております。

  10. グリフィンさんお返事ありがとうございます

    他にもいろいろあってやっぱり信用できないので鍵渡しを別の人にやってもらう事にしました

    もうそれでいやな事は忘れて楽しく行こうと思います

    相談にのってくれてありがとうございました

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