仲介手数料、賃料の0.525ヶ月…。

皆様、遅ればせながら明けましておめでとうございます。
昨年はこのブログを通じて多くの方々に励まして頂きました。本当にありがとうございました。今年もどうか宜しくお願い致します。

HAPPY NEW YEAR © by rkramer62

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年末年始は、物件確認しようにも他の不動産会社さんは休みですし、レインズは12/28~1/3、ATBBは12/29~1/3の間休止。迷いましたが家に帰って過ごしました。

リフレッシュしたぞ!と思っていたのに、昨日は体調不良で撃沈。宅建協会のセミナーと新年会があるのに合わせて休業日にしていたので、セミナーは出席を見送り部屋で寝ておりました。しかし、新年会は新参者の自分が多くの先輩方に一度に会える機会。それに、12月に挨拶周りをした先輩方とも「新年会で!」とお話していたので、重い身体を引きずり行ってきました。でも、お酒を飲んだら体調不良は治り今日は元気です。酒好きが酒を飲まないのが体調不良の原因なのでしょうか。

そんなことはともかく、以前挨拶させて頂いた先輩業者さんがとても親切に次々と色んな方を紹介して下さったこともあって、名刺入れがパンパンになりました。仕事にどう繋がるのかは全くわかりませんが、少しでも自分を知ってもらうのは悪い事ではないはず。協会入会時の推薦人の方にもお会い出来たし、とても良い機会でした。

たまたま隣の席だった方は業界経験の長い方だったのですが、とても気さくな良い方で、別れ際に「うちの管理物件の情報送っとくよ!」と言ってくださって、早速今日担当の方から連絡を頂きました。当社エリアからは外れていますが、沿線郊外エリア。お客さんによっては案内の仕方で関心を持つこともあるよ、とアドバイスも頂きありがたい限りです。実際なかなかに良い物件でした。案内してみたいです。

ふと冷静に会を見渡してみると、知らない不動産業界だとはいえ、ある意味どこでも同じかなあ、とも思ったりして。もちろん協会の新年会に参加するような方々、という括りはあるかも知れませんが、結局は色んなタイプの人がいる、と当たり前の感想です。それは、物件確認や広告転載依頼などでやりとりする時も同じ。

私は昔から「人脈」という言葉が好きでなく、また人脈作りなど苦手中の苦手(独立しちゃいけないタイプかもですね)。でも、サラリーマンとして営業に行くのは平気でした。「買ってもらうのが目的です!」というスッキリ感があるといいんです。その辺がモヤモヤした感じのつながりってのがどうもうまく出来ないという馬鹿な話なのですが(ガキみたいですね)、「いい人だなあ」と思う人と逢うのは楽しいし、あんまり考えずに楽しく人と逢ってればいいかな、というお花畑的な発想になっている今日です(のんびり過ぎますが、ちょっと誇張入ってます。超絶危機感も同時に持っております)。

というわけで、本日は大事をとって早めに帰りましたのでブログ更新です。
(頂いたメールのお返事が少し滞っておりますが本日はブログ、ということでご容赦下さいませ。)

今日もかなり取りとめなく書きます。

□□□

1月に入りHPへのアクセスが少し増えてきました(絶対数は大したことありませんが)。年末休み前に、アットホームへの物件掲載(95%先物ですけど)を増やしたり、Google AdWords に広告掲載を始めたりしましたが、それらの効果はあまり出ていません。いわゆる自然検索からのアクセスの増加分で、検索ボリュームが増えてきた=繁忙期の兆し、とほんのり淡い期待をしています。ここ数日で数件の問合せ(HPからの登録です)もありました。

ただ、当社に登録している人は他社にも登録している可能性が高いですし、物件情報の送り方もまだまだまったく洗練されておりません。丁寧に物件情報を送るのは結構大変です。馬鹿丁寧過ぎるのかもしれませんが…。また、メールから内見予約が2件ありましたが2件とも直後キャンセル。”Easy come, easy go!”を口ずさんで自分を慰めています(Easy come, easy go!のところしか歌詞知りませんが)。

真面目な話、メール → 内見予約(来店) という流れを作るのは思った以上に難しいのかも知れません。かつて他の業種で似たような事(メールや郵送物→来社)をしていた時期があったのですが、その際はメールの内容というかコンテンツそのものをガッツリ差別化することで率を上げる事ができました。しかし、今はそこが出来ていません。最大のコンテンツは物件そのものだとしても、「とにかくここに任せて探してもらおう、この会社に決めちゃおう」と思ってもらえるような中身を入れ込んで行きたいのですが、一朝一夕に出来るものでもない気が…。

□□□

このこととも関連しますが、今の自力でコンテンツ勝負(表現が変ですが)できないなら、やはり飛び道具(これもまた表現が変ですが)的に仲介手数料について施策するしかないかも知れません。具体的には、いくつかのFC系店舗と同じ、賃料の0.525。

いまだに迷っていますが、迷っている時間はもうほとんどありません。

最寄駅にはないのですが、近隣(両側の隣駅)には0.525会社が数社あります。少しひっかかるのは、この隣駅で比較的元気のある客付会社(大手チェーンです)が手数料1.05でやっていることなのですが、ここは不動産ポータルへの露出が半端なくここへの大量の広告費投入で押し切っている気がします。自分が参考にできるものではないかも知れません。

ただ、やはり一律賃料の0.525にするとすれば、単純に言って回転を倍にしなければいけません(既に計画は大幅に狂っているのでこんなこと言うのも恥ずかしいのですが…)。それに、後から思い直して0.525から1.05に上げるのは恐らく無理。

ちなみに、数駅離れると手数料一律無料の会社が2社あります(自社物件を紹介する会社ではありません)。
私のつたない理解ですが、これら会社の案内する物件は、ADの出る物件、貸主100%客付100%の物件、自社管理物件で構成されており、なおかつ、強力な客付力を背景に管理物件をガンガン獲得していくという絵をキッチリ書いて進めている手法なのではないか、と思っているのですが…間違っていたらすみません(違ってたらどなたかご指摘下さい)。当社には当面無理(一部の物件は無料、というなら可能ですが)。

手数料0.525に非常に傾いてますが、当社のような駆け出し零細がただ単に他と揃えるだけでは、集客への寄与も中途半端で、極端に言えば客単価を下げるだけの結果になりかねません。

この件を考えながら、ぼんやり思っていることは…

手数料だけの単純比較なら 0.525が、あるいは無料が良いに決まっています。ただ、お客さんが負担する費用は仲介手数料だけではないし、仲介業者の収入も現実には仲介手数料だけとは限らない。お客さんにとって大事なことは、費用に付けられた名前ではなくてその実質的な行方、流れだよなあ、ということ。

それからたくさんの物件を見ながら思うのは、「スゲーいいのに、ムチャ安い!」ってものはほぼ無い、ということ。でも一見そう見えるものも無くはありません(もちろん「住まい」に関しては主観的価値の振れ幅はそこそこあるとは思います)。トータルでリーズナブル(適正価格というか、納得価格というか)であるかどうかが大事なのに、他の商品と違って何だかお客さんにとってモヤモヤしている気がしなくもありません。(「めやす賃料表示」なんていうのはスープスパをフォークだけで食べているような歯痒さですが、そもそもの趣旨が違うのでここで取り上げるのは間違いですね…。しかし今日は変な例えが多くてすみません。)

そこが不満だと言うのではなくて、「種も仕掛けも無い」0.525というか、あるいは、「こんな種も仕掛けもあるのでそれを見てから驚いて下さい」0.525というか、それくらいまでは最低限キッチリ表現しないと零細がやる0.525は差別化要素にはならないかな、などと思ったりしています。それでも厳しいでしょうけれど。「0.525 当たり前」って気もしてきましたし…。

いずれにせよ、集客に最も大事なのは、わかりやすくてインパクトのある表現だとも思います。このままでは私の思考の方がモヤモヤしていているので、スッキリさせてから始めます。

何かご意見頂戴できれば幸いです。

□□□

全く話は変わるのですが、かなり高額価格帯の賃貸物件を希望されている方からの問合せが意外とあります。高級志向でHP作成した訳ではないのですが。

高級賃貸物件は、レインズやATBBなどにもある程度は掲載されていて、ほとんど広告転載は不可ではあるものの、物件確認の上お客さんに情報を案内はしています。ただ、高級賃貸専門サイトなどには本当に高額賃貸物件がたくさん並んでいたりして、でも自社管理物件でもなさそう。高級物件特有の情報の流れ方があるのでしょうか。特に、誰が借りるの?と思うような超高級賃貸物件などはどんな流れになっているのでしょう。普通の物件の情報も集めきれてはいないのですが、特に高級賃貸は良くわからず…。初歩的な質問で恥ずかしいのですが、おわかりの方がいらっしゃったらご教授頂けるとうれしいです。

□□□

相変わらず取りとめなく書き散らし、読みにくくてすみません。

結果が出るまで我慢と妄想の日々ですが、元気にしております。

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griffin

グリフィンです。不動産業もWordPressも関わるようになってまだわずか。それを差し引いてお読みください。コメントはお気軽にどうぞ。

4件のコメントが “仲介手数料、賃料の0.525ヶ月…。” にあります

  1. グリフィンさんこんばんは。

    去年の4月から、こちらのブログを拝見しているものです。
    今の会社を辞めて開業しようと思いを固めたのが、その頃です。

    等身大の開業日記として、大変親しみを覚えるとともに、忙しい中でのブログ更新作業のことを思うと、本当に頭が下がります。

    更新頻度は少なくても、是非続けてくださいね。

    1. 開業予定者さん、お読み頂いてありがとうございます。
      ブログを通じて励まして頂いたり、アドバイスを頂いたりと、ブログを書いていて良かったなあと思います。始めた時に考えていた以上に、自分自身にとってもありがたい場所になっています。
      更新に手が回らないことも多々ありますが、気長にお付き合い下さい。少しずつでも続けます。
      今後とも宜しくお願いします。
      また、開業に向けて頑張って下さい。

  2. ご無沙汰しています。尾張小牧です。

    高額賃貸の件はご存じのとおり、賃貸物は土地活用会社の斡旋建築や
    ハウスメーカーの物、及び分譲マンションが殆どなのですが、高級賃貸を
    扱う会社や現在ではデザイナーズマンションが増えてきています。

    地主さんは「もういいよ」的にこのあたりの会社からのアプローチを
    受けているはずですので、多少風変わりな会社が来た的な需要を
    そのような会社は狙っているのでしょう。
    一般的な土地活用会社やハウスメーカーの賃貸物との差別化も
    図れ、多少コストは張っても、家賃が高く取れれば、利回りにも
    影響する訳です。

    客付けはこのような会社の場合、自社でするところは少なく
    窓口にするところは付き合いのある所と決めているようです。
    また、高額賃貸のメリットは色々あるように思います。

    ①法人契約が多い。
    ②ある程度の社会的地位のある人が殆ど。
    ③きれいに使用してくれる。

    こんなところでしょうか。法人なら取りっぱぐれはまずありませんし
    企業の規模にもよりますが、転勤慣れした方が住む場合は大変
    綺麗に使ってくれるとの事です。
    オーナーさんや分譲マンションの持ち主にとってみれば、願ったり
    叶ったりでしょうし、賃貸に出す最初の半年は「無理でもいいから
    法人契約限定で募集して欲しい。」という方も多いと聞きます。

    1. 尾張小牧さん、お久しぶりです。

      やはり高額賃貸の客付窓口は、付き合いのある所なのですね。
      良く見かける高級賃貸専門サイトほどのことをやりたい訳ではないのですが、もう少し扱える高級賃貸物件を増やせればなあ、と思っています。なかなか簡単なことではなさそうですね。この分野に本気で取り組むなら、何がしかこじ開ける方法を考えたいとは思うのですが、今はこの分野だけに傾注する余力はなかなか…。

      法人契約のメリットには転勤慣れした方が綺麗に使ってくれるというものもあるのですね。とても勉強になりました。

      ありがとうございます。また宜しくお願いします!

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