とりとめもなくご報告。

ご無沙汰しすぎております。気付けば前の記事から1ヵ月半も過ぎてしまったのですね…。

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売上なし。

かっこ良いご報告もないのですが、放置しすぎるのも今まで気にかけて下さってきた方々に大変申し訳なく、今日は少し早めに帰ったので更新してみます。

かなりとりとめもない内容になると思います。

 

朝から夜遅くまで事務所にいたり、外をまわったりしているのですが、目に見える成果、つまり売上は立ってません。虚しい決算を先日済ませました。

かっこ良い報告もないというのは、未だに最初の仲介1件以外成約がない、ということです。火災保険の契約が1件あっただけ。宅建業免許を取得した時期から考えると、おそろしくダメダメな進行具合なのでしょうね。

 

問い合わせは少しずつ。

お問い合わせ、というか登録者は最近少しずつですがあります。連絡してもらった希望の条件に合う物件の情報提供を継続する対象です。

ホームページを公開してから約2ヶ月ちょっとですが、つい最近まで「駅名 賃貸」の検索では2ページ目止まりだったので、検索トラフィックはごくわずかでした。少ないアクセスの中から登録してくれる人がいるということを良い方に捉えるようにはしていました。

つい最近、やっと安定的に1ページ目(10位以内)に表示されるようになり、アクセスが少しずつ増えてきたのですが、東京圏とは検索ボリュームが大きく違うので、大した数ではありません。もう少し上位表示になれば数の増え方は違うかなあ、と思っています。もっと大きなキーワードを狙うのは無理だし無意味だと考えていて、もっと絞り込まれたキーワードでの施策を少し追加しようとは思っています。

また、年明けから不動産ポータルの枠を増やしたり、GoogleAdWordsなども使う予定です。

 

自分で選んだとは言えメールでのやり取りは難しいですね。

ごく一部を除き、お客さんとのやりとりはメール。レスポンスしてくれる人(「今回は関心のあるものはありませんでした」とかですが)、まったく一方通行な人、と違いはあるものの、電話で話したり、直接会って話したりするのに比べれば、なかなか上手に関係を作っていける感じはしません。成約まで至る気がしないのです。

会えば5分ぐらいで仲良くなれても(仲良くなるのが目的じゃないですね)、文章のやりとりだと時間がかかります。もうとにかく会いたいよ、てな気持ちにもなりますが、「気楽さ」を重視しようという当初の考えもあったので、この辺はちょっと考え中です。

情報の送り方も試行錯誤で時間がかかってしまいます。

物件の力の比重が大きいことは確かだと思うのですが、文章でのやりとりには、きちんとしたこちら側の背景というか、エリアや物件の把握レベルが問われる気はしています。メールだからというよりも、こちらの中身が薄いことが根本的な問題だと思います。

 

掲載物件の大幅な見直し。

そんなことも考えながら、HPに掲載する物件の選び方なども考え直し、元付業者さんへの広告掲載確認、物件入力を大幅にやり直しをして、などと、ものすごく非効率な作業をしていました。

また、他ですぐに成約になってしまうこともある物件ですが、時間をみては実際に見に行ったりしています。まだまだ全然エリアを把握していない自分にへこみます。本当に非効率ですし、目に見える成果がないのですから、萎えそうにもなりますが、とにかく今は我慢、効率よくちょちょいと成果を上げるのではなく、なんていうか中身を詰めていく時期だと言い聞かせています。

やり直し作業に入った時には、一旦掲載物件を全リセットするぐらいの勢いでやっちまいました(掲載ゼロ期間が生じるようなやり方です)ので、そこもかなり非効率ではあったのですが、気持ちもかなりすっきりしたし、それと並行して検索順位も上がってきたので、やって良かったと思います。

 

先輩業者さんへの挨拶その後。

先輩業者さんへの挨拶も、最初は本当に挨拶、顔見せと言う感じで、地理的な近さを基準にしょぼしょぼとやっていましたが、少し目的意識を持って、各業者さんの得意分野や得意エリアなどと、位置関係にとらわれず訪問をし始めています。しかし、なかなか時間がかかります。妄想していた訪問数にはなかなか届きません。まあ、会話の時間が長くなりがちなのもあるんですが、何せ土地・業界ともに新参者なので、長時間話してもらえることだけでも、本当にありがたいことです。

宅建協会の行事などは、「義務」のもの以外には参加していませんでしたが、今後は色々と参加していくつもりです。最近、協会を通じてすごく良い先輩に会えましたし。

 

事業用賃貸。

それから、弊社の入っているビルのオーナーさんから依頼されているテナントビルについてですが、他社も募集してますが未だに決まらずです。うちにも問い合わせはありましたが、業種的に×。経験豊富なオーナーさんの考えがあって専任にしてもらうのは難しい状況ですが、何とか年明けあたりに専任に変えさせてもらえないかな、と考えてはいて、それに備えて事業系賃貸仲介専門の業者さんに顔つなぎに行ったりもしています。

 

アクセス数よりも成約率の方が大事、たぶん。

話を戻すと、1. HPへのアクセス数 →  2. 問い合わせ(登録) →  3. 内見予約・内見 → 4.成約 という流れがあるとすれば、現状の課題は2. → 3. です。 2. → 3. 3. → 4. は、物件の力と対応する人間の力の比重が大きくなりますが、特に人間の力の方は課題が大きそうです。他に主だった広告もしない以上、1. が大事なことは確かですが、2. → 3. → 4. の率の方が何倍も大事だと思っています。SEOより成約率。

 

仲介手数料値引き…。

それから、仲介手数料の値引きは、たぶん…やります。たぶん、です。やるとなればそのうち詳しく書きます。現時点では、「借主100% 客付100% ADなし」は半額、「借主100% 客付100% ADあり」「貸主100% 客付100%」は無料かなと考えていて、それに備えてHPへの物件入力の際にも後で分類しやすくしています。

売上単価のことやら、近隣との関係やらもありますが、一番頭が痛いのは、AD(広告費)が出るかどうかを記載してあったりしてなかったりすること。何も書いてなくても電話で聞くとAD1ヶ月、とか2ヶ月とかと言われたりすることもあって、事前に確認しまくるのは結構手間です。ADという存在、あり方については、今日は書く余力がないのでそのうちに。

 

 売買仲介の準備も…。

またまた話が飛びますが、売買仲介の準備も始めようと思います。何も進んでない癖にと笑われそうですが、繁忙期と言われる時期を過ぎて、結局しょぼしょぼだった、売買もやろうと言うのだと遅いと思うので、無理を承知で並行して準備します。賃貸先行→売買も、というのはもう少し時間をかけてと考えていたのですが、売買を早く始めようと思ったきっかけがちょっとありました。その話は機会あれば後日。

 

妄想ブログに成り果てないように頑張ります。

亀みたいな歩みで、成約もない男がつぶやく妄想ブログになっちゃってますが、元気です。相変わらず長距離移動もそれなりに頻繁なんですが、体力も問題なし。資金は…、まあ…、まだ大丈夫です。

物分りが悪いのか、迷走を繰り返してきましたが、私にとっては必要なプロセスかも知れません。ちょっとだけですが、進む方向がはっきりしてきました。

 

長い目で見守って下さい。

ホントに散漫なとりとめもない文章ですね。
ちなみに、こんな風に1記事にとりとめもない複数の内容を書くのは、SEO的にはNGだと思います。このブログはSEOなんて考えちゃいませんが、そもそも読んでいる方に申し訳ないです。

ただ、本当、今はブログを書く余裕すらないです。 ブログ書くなら本業の方のブログを書くか、HPの改善をする感じ。朝起きたらすぐ事務所、事務所から帰ったらテレビも見ずに寝る、の繰り返しです。

 

次回更新は年が明けてからになる気がしますので、

皆様、良いお年を!

 

あ、コメントとかについては、反応します。

 

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griffin

グリフィンです。不動産業もWordPressも関わるようになってまだわずか。それを差し引いてお読みください。コメントはお気軽にどうぞ。

14件のコメントが “とりとめもなくご報告。” にあります

  1. 大阪なら是非とも一緒に動きたいですよ。私も同じようなもんです。
    お部屋探しと事務所探し中心にやってますが結果が出ません。
    真面目にやってきたせいか賃貸のお客さんから売買の相談ちらほらで売買でも始めようと協会主催のセミナーにいきはじめます。分野は任意売却とか競売とかそっち系です。

    1. なにわびとさん、こんにちは。コメントありがとうございます。
      なかなか難しいものですね。実感しています。
      私としては、賃貸のお客さんに不動産購入の仲介ができたらすごくいいなあ、などと思っているので、なにわびとさんが賃貸のお客さんから売買のご相談を受けられているというのは素晴らしいお話だなあ、と感じます。
      売買の勉強を進めなければとは思っているのですが、なかなか…。
      またいらしてください。

  2. ご無沙汰しております。
    自社サイトの運営にお忙しいのかなー?と思っていたのですが、お元気そうで、安心いたしました。

    私も来年独立を目指していますが、状況はgriffinさんと近いものがあり、いつもこのブログをみて励みにしています。
    不動産業では、開業後大抵半年は結果がでないのはよくあることのようですし、苦しいでしょうが頑張ってください。応援しています。

    そして、私が来年同じ苦しみを味わっている時には、先輩として私を励ましてください。

    年末年始はご自宅に帰られるのでしょうか?
    よいお年をお迎えください。

    1. noriさん、お久しぶりです。

      確かに苦しさはあります。でも元気です。
      結果を出して乗り切って行かなければいけませんが、今はあまり悩んではいません。とにかくやるしかありません。頑張ります。

      少し迷いましたが、家に帰ってきました。割り切って家族のために時間を使います。

      noriさん、応援ありがとうございます。noriさんの独立が成功されるよう応援します。今後とも宜しくお願いします。

  3. 久々の更新でお元気そうで安心しました。
    私も来年何とか独立したいと思っておりますのでgriffinさんの記事には勇気付けられており、今後も参考にさせていただければと思います。

    陰ながら応援しておりますのでお体には気を付けて。

    1. らいおんさん、お久しぶりです。
      応援ありがとうございます。

      独立を決断すること、それに向けて動くには、パワーが必要ですよね。色々と大変かと思いますが頑張って下さい。

      来年らいおんさんの独立が成功されますように!

      私も頑張ります。

  4. お久しぶりです!このブログを立ち上げのときからずっと楽しみにして拝読してます。

    もちろん自分も宅建業を立ち上げようとしてて(もう開業しましたが)自分の勉強のために読んでいただけですが、やっぱり読んでるうちに応援したくなるんですね^^;

    僕が思うに売上は多分ある程度の段階になった時点で絶対発生すると思います。それが経営上十分かどうかは別としても。

    でも、今培ってるものは多分それこそ仰ってる10年後やそれ以降の礎として、基盤としてこの先ずーっと続いていくものですから大事に育ててくださいね!!生意気いってすいません!
    私も売上は0です!でもブレないでやっていこうと思います~。

    心から応援しております!!

    1. 悪徳殿下さん、お久しぶりです。
      お元気そうで良かったです!

      ある大先輩(今はもう引退されていて、業種も違うのですが)に、「最初はこの先ずっと仕事なんてひとつも来ないんじゃないかと思ったものだ」と言われました。不動産業界の先輩の中にも「最初の1年はやることがなくて困った」という方がいらっしゃいました。

      「やり切る」ということを大事にしていこうと思います。これから先ずっとですが、特に今はそれがとても大切だと感じます。

      悪徳殿下さんも頑張って下さい。私も応援しています。
      いつも元気の出るコメントありがとうございます。

  5. お久しぶりです。
    毎日、更新されてないかチェックしてるんですよ。
    更新するのやめちゃったかな、もしかして本業大変で更新する
    ヒマないだけかも、といろいろ考えながら過ごしていました。
    まずはお元気そうで安心しました。
    走り始め、出だしは大変なんだろうなって想像します。
    想像どおりです。
    それってやっぱり不安になりますね。
    自分もやっていけるんだろうか。
    でも、最後は、いろんなことを試みながらも
    人との出会い、つながり、信用とか大事じゃないかって
    自分に言い聞かせています。
    いろいろ試行錯誤はあるのでしょうが、
    がんばってください。
    時々は、一言でいいので、更新して安心させてください。

    1. ラストショーさん、ご無沙汰していて本当にごめんなさい。
      きっと気にかけて下さってると思っていました。

      このブログは部屋に帰ってから更新することにしているのですが、最近は部屋に戻ってシャワー浴びてベッドに行くと秒殺されちゃうのです。車の中で「今日はブログ書けそうだな」と思っても、単身赴任中の部屋の荒れ具合が限界で、「こりゃ明日からまわらないぞ」と気付いて慌てて食器洗ったり洗濯したり(苦笑)。

      今日は前半の予定が早く終わったので、事務所からお返事を書いています。

      なかなか成果が出ないのは、自分のこだわりにも原因があると思うのですが、1年や2年もったとしても意味がない、日々アレンジしていくとしても、継続できる型を軌道に乗せたい、と思っています。大変なのは、時間=お金、ということが頭から離れないことではありますが、私はこの辺の感覚がおそろしく馬鹿なので、胃が痛くなることはありません。でも余裕がないのは事実です。

      でもとにかく元気です。人と会えばガハガハと笑い、街中を肩で風切って歩いています(笑)。

      ご心配おかけしてすみません。
      一言更新、考えてみます。

  6. お久しぶりです。
    何のコネも無いとこから始めてるので、最初はきついですよ。
    僕も最初はきつかったです。
    思っていたやり方が全くダメだったので、色々試行錯誤しました。

    良かった方法としては、自分と同じ様な感じで、やっている社長さんと出会いまくる方法ですかね。
    そして、共同で仕事をこなしていきます。

    三人寄れば文殊の知恵とは、よく言ったものです。

    やっぱり一人ではきついですが、従業員も雇えません。

    この僕のやり方はオススメですよ。

    グリフィンさんが、近いとこにいたら、今僕がやっている仕事に巻き込んであげたいんですが(笑

    ただ、もう少し時間頂ければ、僕の仕事に巻き込む事が出来るかもしれません。

    今、僕がしている事は、ほぼ全国で通用すると思うので。

    1. とおりすがりさん、ご無沙汰しておりました。

      業界の新参者、この土地の新参者、ダブルなこともあって確かにキツイです。でも、いずれも事情がありつつも自分で選んだことなので、今はそれをネガティブに考えることは止め、このことがかえって自分の強みになるはず、いやそうするんだ、と考えています。

      先輩業者さんに会いに行くと、私もそこそこのオッサンなので、それなりの応対なんですが、会話しているうちに「へっ?不動産の仕事初めて?この辺の人じゃないの?ん??へえー、どうすんの……?」というリアクションになって、妙に先方がリラックスしはじめる(舐められるとも言います)感じです。もう慣れました。

      でも、良い方々もいらっしゃって、今後は定期的に先輩業者さんたちと会うようにしようと思っています。似通った年齢層の業者さんたちの集まりにも入れてもらいました。信頼できる方々と共同で仕事できたら本当にいいなあ、と思います。

      とおりすがりさん、私なんかを「巻き込んであげたい」なんて、嬉しいです。色々練りながら面白いことをされているのでしょうね。本当に巻きこんで下さるかどうかは別にして、そのうち教えて下さい。

      何よりもお気持ちがとても嬉しいです。
      ありがとうございます!

  7. お元気そうでなによりです。
    業界は違えど、立場的には近しいと思いますので、
    現状を勝手に想像して共感してしまいます。

    やることは山ほどある。焦りもあって不安は大きい。
    とにかく「やるしかないんだ」と、自分に言い聞かせてます。
    行動することが不安解消方法になってます。

    これから冬も本番です。
    お体こわさないよう、お気をつけくださいね。

    1. よすのさん、ありがとうございます。

      目に見える成果がないことが焦りや不安の最大の原因かも知れないのですが、これまでの経過で一番思うのは、何をすべきなのかがわからなくなった時が一番キツイということです。
      本当、やるべきことが山ほどあっても、それを「やるしかない」と行動して行けばポジティブでいられます。

      今更ながらだいぶやるべきことがわかってきて、心は落ち着いています。

      頑張ります。

      お気遣いありがとうございます。
      私もよすのさんを応援しています。

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